欢迎访问广州BOB半岛·(中国)官方网站

bob半岛新闻动态

bob半岛新闻动态

联系我们

电话:400-123-4567

手机:138 0658 4599

邮箱:admin@haofamold.com

地址:台州市BOB半岛·(中国)官方网站


行业资讯

bob半岛体育地产项目景观这样做省钱还能溢价

  • 作者:小编
  • 发布时间:2024-08-30 03:41:21
  • 点击:

  bob半岛官网平台说起成本,很多人的第一反应就是头疼,觉得这是一个砍价的活儿,尤其是在景观这件事上,总觉得成本阻碍了景观的溢价,好像没有钱就干不成事儿。

  成本优化,从来不是“便宜”和“贵”的关系,优化的意思是让成本的支出更合理,以得到更高效的利用bob半岛体育,收获更实际的作用与利润,也就是在需要节省的地方不遗余力,在应该下本的地方也不吝啬,是“值”和“不值”的关系。

  于景观成本而言,最重要的是要具备经营思维,洞悉自己的项目需求,了解自身的价值点,摸清应该节省、抑或是应该下本的点,找到“值”与“不值”,才能实现最优的成本控制和产品溢价。

  景观做为购房的考量因素之一,其实算不上必需品,客户虽然在乎景观,但心理的预期成本,却并不高。

  因此,想要客户为景观买单,要么戳中他们的心窝子,设计出抓住他们痛点的产品,让他们为“改善”买单;要么做出自己的特色,表现出项目的个性,让客户感觉自己在为“巧妙”买单。

  无论什么行业,客群的画像都非常重要,甚至不止于性别、年龄,还有职业、爱好,甚至未来规划都在当中。

  买卖房子是个大买卖,客户的心理需求是我们需要尽力满足的,他们看重的东西,不仅不能随便减配,甚至还要加强。因此我们既需要从最基本的画像中画出大概的景观轮廓,还要从他们的心理中找到我们需要更细致完成的地方。

  比如上图,万科将客户的特征和分类做了一个大概的区分,为产品的景观定位描绘出了一个大概的轮廓,比如有豪宅需求的高收入人才,他们往往有“自然野趣、奢华品质”的景观需求,而需要休闲的养老人士,需要有休闲度假风的住宅做为他们的第二居所。

  值得注意的是,除了基本画像,万科对于客群还进行了更细致的区分,把主流市场细分为四类不同的置业人群,以此更贴合他们的需要。

  比如说,随着客群开始发生变化,呈现年轻化的趋势,不少房企早已开始充分考虑客户的宠物配套需求。

  现在很多项目的景观设计早已经不再停留在观赏层面,而是更注重客户的真正需求,尊重他们的生活方式,在社区内打造“萌宠天地”体系已经不是特别新鲜的事情,里面有适量的运动设备和玩具,甚至还有带USB充电借口的萌宠座椅。

  就像融创西南,也在萌宠乐园中配置钻、爬、跑、跳等运动设施,更有清洁池、便便箱、长椅等满足互动过程中的更多需求。

  除此之外,我们也可以更加关注客群的心理,比如我们普遍认为出于养老需要,老人喜欢静谧、不被打扰的空间,但是现在的很多老人,往往因为与家人相聚不多,内心比较孤独,渴望爱与陪伴,又或者是经常需要带小孩,但是社区的儿童和老人活动区却相隔太远,难以满足老人在现实中交到新朋友,进行同龄沟通的社交需求。

  所以,他们反而可能更需要温馨、互动性和社交性比较强的景观,参加小区活动,接触到可爱的小孩,结实到同年龄的朋友,以此满足自己的感情需要,丰富生活。

  现在有很多房企不再将年龄段活动区隔断太远,而是融合成一个大景观,打造成全龄社区活动空间,比如华润置地。

  下图我们可以看到,这个空间满足了不同年龄层的活动和社交需求,就算老人要带小孩,儿童区和老人区相距很近,旁边还有一个林下广场和会客厅,老人可以一边看着小孩玩耍,一边和他人交流。其中,老年活动区还有健身交流区、休闲广场区两种模块,既有植物造景,也提供了运动配套,可以引导老年人积极参与到健身和社交当中,可以说这是一个全龄自在,老少同乐的社区。

  针对老人,我们还可以考虑得更全面,比如,路边设施使用智能便捷的LED屏幕设置语言功能,同时增加一键呼救按键,智能柜除了快递柜、外卖柜,还可以增加智能医药柜,方便老人及时进行一些简单的治疗。

  为了更加丰满我们的景观呈现效果,针对不同的客户,我们可以对他们展开更细致的观察、调查,以助于我们设计出他们内心深处真正需要的“家”,而不仅仅是一个栖身的住所,景观更不是一条陌生的回家路。

  “改善”需求之外,还能怎么让客户愿意为了景观付出更高的成本呢?不同于其他项目的自我特色很重要。

  为了营造项目的特色,很多房企不惜重金,曾有人说深圳龙华金茂府的一块门匾,其造价可以在寸土寸金的南山区买一套75平的两房。

  深圳龙华金茂府,地处深圳北扩的核心区域,是龙华区中心地段,但实现其高溢价,被称为龙华第一豪宅的原因不止于此,还有人人乐道的一块牌匾。

  这块实木牌匾选择了整根非洲檀木,据说金茂府的这块牌匾是由设计师亲自带人到非洲热带雨林,找到了一棵因自然原因倒地bob半岛体育,且有500年树龄的红木制成的,要知道檀木质地坚厚但是生长缓慢,整版的檀木说是千金难得也不为过。

  金茂的住宅产品一直有着东方文化底蕴,旨在打造“国际东方”的设计产品。古代中国,名门大宅府邸设计透漏着深幽的贵气,门口的两座石狮子和门顶上的牌匾功不可没,因此金茂府采用了古典因素的牌匾做为住宅的招牌景观,既有现代的简约,也有古典的大气,福州的金茂府大门亦是如此,牌匾之外,还用了一块大石做为项目标志bob半岛体育,气势磅礴、贵气十足。

  有人在门面牌匾上下功夫,也有人在小品苦下心力。比如雕塑与静水,也是个性感很强的一种景观艺术。

  旭辉·国悦府就用雕塑与静水打造了一个长安梦的意境。做为世界十大古都之一,西安地主关中平原中部,有着深厚的历史沉淀,设计方便将“大明宫影”做为设计主题。旭辉·国悦府有着朴素的恢弘大气,其外立面采用了古城墙的肌理元素,有着浓厚的古城味道,外部景观设计了似乎静止的净水,墨石烘托出远山感,雾气森森,仿佛千万年的时光也不过弹指一挥,感受不到变化。

  “铁马冰河入梦来”,正是旭辉·国悦府这个白马雕塑直击心灵的感受,这样的意境,也为项目镀了一层低调奢华的金光。

  南京融信·世纪东方的雕塑与静水也匠心十足。地处六朝古都南京,新中式的景观设计早已屡见不鲜,还能怎样更特别?

  南京融信·世纪东方选择删繁就简,放弃冗杂的东方元素,而用现代简约的手法描绘出东方气韵,比如用多种线条组合,为静水塑造不同的层次观感。

  鹿在中国文化中一般代表财富和自由,还有着政权和地位的意思,身处古都南京,这当然也有“逐鹿中原”、群雄并起的意象,住在这里的人,自然也是现代精英。精英买房,景观再贵也理所应当。

  想要让景观为项目实现溢价,就一定要做出特色,承载意义,才给景观赋予生命力,让客户接受它的价值。

  景观设计中,想要控制成本、增加收益,无非是节流和开源bob半岛体育。开源主要体现在溢价,而节流的形式多种多样,最应该首要考虑,同时又最容易实现的,肯定就是利用现有的资源了。

  很多时候开发土地,并不意味着一切都是新的,有很多东西是我们可以利用起来的bob半岛体育,比如原有的地形地貌,这样反而更有独属于本地的底蕴和特色,这种基调是无论我们怎么设计,都无法赋予的。

  每一块土地,其实都有自己的“性情”,总有一种风格是属于它的,如果想要强行改造,就可能会造成南橘北枳的反效果。比如以园林特色著称的苏州,倘若土地上本来就有着一定的园林元素,你却非要把它打造成欧式的豪奢派,岂不是让人看得直起鸡皮疙瘩吗?

  所以,我们进入一个新土地的时候,了解了项目的需求之后,应该尽快在这个土地上摸清它的性情,看看它适合什么,并且有什么可以直接利用起来的东西。如果实在没有,我们再另外去构建。

  比如一个辉长岩地质土地,如果曾经是一个满目疮痍的乱石岗,我们要是想建造成一个小广场,当然可以,但是清理、搬运、甚至是爆破这些乱石,工程量很大不说,还需要很高的成本,那么我们何不考虑一下将这些石头,变成我们景观的一部分呢?曾经就有一个项目是这样做的:多次勘探以后,他们发现大部分岩石走势清晰,岩面纹理、形态俱佳,最终将这些物质形体和多次勘探得到的心灵体验糅合在一起,变成了最终的设计,效果出来以后非常契合这一块土地,浑然天成。

  没有真正的废品,只有还没被利用的资源,上述的乱石岗有着很多石头,有些项目方可能会直接丢弃,但是也许还有一个做法,毕竟这些石头有的周身浑圆,有的大小不一,都可以直接利用起来,比如当成修筑挡土墙,还可以用来堆造小山、修补小山,甚至有一些都可以直接做成雕塑、座椅,再不济都还可以用来铺装路面,每块石头只要想对了方向,都能有它的用武之地。

  某项目里有一条瀑布,这种景观看起来很贵,但其实不然,它的出现虽然十分偶然,却又是经过精心设计。项目内一湖面的东北角,原来是一座小山,一次大雨顺着山崖倾泻而下,项目方对此开展了整治,把庭院的雨水依据天然的水路组织于此,雨水不再肆意喷流,而是天然形成了一条瀑布,与周边的山体景观融为了一体,一片和谐。

  除了自己土地上原有的景象和资源,我们还能把周边的给利用起来,比如园林景观手法中常用到的“借景”,很多房地产在打造中式园林景观时也经常用到这个手法。

  借景其实就是通过一些方式,把外部的景物“借”到自家的视景范围中来,比如我们可以利用布局,开辟赏景的透视线,去除障碍物,又或者是把视景点的高度提升,更大范围地欣赏美景。

  很多项目经常会设计落地玻璃窗,目的之一就是为了将室外风景收容到室内当中,让人足不出户就可以欣赏到无边的美景。

  融创这个利用落地窗借景,也是一个很好的示范。当然,这并非原有的景观,是经过打造的,但是手法同样值得我们借鉴。

  再比如这个项目,本来就依山临江,完全可通过设计,将山水的景色都收入到自己的项目当中,营造独特的生态社区。

  当我们决定开发一个土地的时候,不要想当然地马上按照以前掌握采购资料进行招采,而是应当先整合当地的资源。

  无论是什么材料,除非是本地材料质量达不到要求,否则在本地或者临近城市采买,都是比较划算的考虑之一,即使可能本地材料费贵一些,但是运输费相对于外地却可以大大减少。

  所以,项目开始之初,就应该搜集不同地域的材料清单以及相应的价格(包括运输成本、时间成本)一并列出,给设计单位参考,尽量在保证质量的前提下,选取物美价廉的材料。

  基于上一点,我们可以考虑在当地寻找可靠的供应商,达成战略合作,又或者是利用集团本身大规模的影响力,在已有的供应商库当中充分选择和比较,确定最适合的供应商进行合作。

  首先,昂贵的植物,客户不一定认识,认识也不一定欣赏,更不一定会愿意为了昂贵的植物买单,而且往往名贵的植物就意味着将要长期支付一笔昂贵的维护费用,若非必要,实在不用选取过于名贵的植物。我们可以在本地寻找适合的植物,既要好搭配,还要价格优廉。

  其实绿植本身最重要的不是价格,也不是数量,而是搭配,只要掌握了恰当的搭配手法,简简单单的花草也能别有一番景象,就像我们平时在家插花,不一定非要买多么贵的品种,自己随手摘的狗尾巴草,只要遇到了适合它的鲜花,搭配在一起也能绽放出美丽。

  龙湖的五维景观理念,指的是生态、健康、交融、精筑、人文五重维度,闻、看、听、触、感五种感受,现在很多企业都对绿植实行了标准化,龙湖五维景观的第一个维度就是,直接将树种与树种的做了标准化搭配的五重景观,这样搭配起来更快、更直接、更节省成本。

  而且,本地植物还有一个优势,生于斯长于斯,他们的适应能力不是外来品种所能比拟的,本地植物的生长力更为顽强。

  有的企业,为了能更直接地把握植物品质,同时更好地控制成本,选择了自己建立苗圃,就像龙湖除了标准化搭配,还建立了苗圃,每到一个城市就按需生产,既节省了多方面的成本,也更好地保存了植物,避免了在运输中搞得半死不活,又或者是移植之后水土不服的情况。

  了解土地,体贴客户,才能丝丝入扣,在每一方面动人心扉,让他们感觉不只是为了房子买单,更是为了生活和品味。

  每一项成本的支出都有着该花和该节省的地方,无论是景观设计还是项目的其他方面,只要找对了“值得花”和“省点花”的地方,成本的管控以及项目的优化效果,一定能达到我们与客户所期盼的样子。